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Vertragliches

Fakten

Abgesehen von gewissen Ausnahmen - welche speziell geregelt sind - kann ein Ausländer in Thailand keinen Grund und Boden erwerben. Eine der wichtigsten Ausnahmen ist der Erwerb von Eigentumswohnungen in Gemeinschaftsanlagen in mehrheitlich thailändischem Besitz (sog. Kondominiums).

Viele Auswanderer sind bereits auf unseriöse Geschäftemacher reingefallen und haben erhebliche finanzielle Verluste erlitten.

Der gesetzlich konforme Weg

Wir halten uns strikt an die thailändischen Gesetze und erhalten daher auch die Unterstützung der Behörden, insbesondere des BOI (Board of Investment). Konformität mit dem Gesetz ist die Grundlage für die Sicherheit und Werterhaltung Ihrer Investition. Mit einer Scheinfirma genügt bereits die schärfere Auslegung der bestehenden Gesetze und Ihre Investitionen verlieren von heute auf morgen an Wert.

Die Form der Gebrauchsüberlassung

Das thailändische Privatrecht sieht - ähnlich wie in der Schweiz - im Baurecht eine Gebrauchsüberlassung vor. Verschiedene Modelle dienen hierbei unterschiedlichen Zwecken. Wir haben uns für folgende Variante entschieden:

Miete unbeweglicher Sachen
(Lease of immovable property)

Merkmale

Hierbei handelt es sich um einen entgeltlichen Vertrag, welcher vererblich und übertragbar ist.

Dauer

Ein Ausländer kann ein Grundstück in Thailand gesetzlich eigentlich nur für 30 Jahre pachten. Aufgrund eines Zusatzvertrages in Deutsch und/oder in Thai mit dem Eigentümer wird vereinbart, dass sich die Pacht jeweils automatisch um weitere 30 Jahre bis Max. 90 Jahre verlängert. Der Vertrag gilt auch bei einer Veräußerung der Immobilie (Kauf bricht Miete nicht).

Formelles

Der Vertrag muss in Schriftform vorliegen. Die gerichtliche Verwertbarkeit des Vertrages entsteht durch die Eintragung im Grundbuch beim zuständigen Land Department (entspricht einem Grundbuchamt)

Sie werden auf der Landeigentumsurkunde (Charnod) beim hiesigen Land Department als Pächter eingetragen und es wird dort ein offizieller Pachtvertrag in Thai ausgestellt, den beide – Pächter und Verpächter – unterschreiben müssen. Ein Original der Landeigentumsurkunde erhalten Sie zusammen mit den Pachtverträgen in Thai, Englisch und Deutsch. Ein zweites Original der Landeigentumsurkunde verbleibt im Archiv des Land Department. Dieser Vertrag entspricht in gewisser Weise dem schweizerischen Baurechtsvertrag oder dem deutschen Erbbaurecht.

Im Pachtvertrag wird auch vereinbart, ob Sie das Grundstück zusammen mit Ihrem Haus an Dritte übertragen lassen können. Der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Verpächter muss dem zustimmen. Das heißt, Sie können das Grundstück und Ihr Haus auch wieder verkaufen und der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Verpächter muss dieser Übertragung auf einen neuen Pächter (Ausländer) oder Käufer (Thai) zustimmen. Die Kosten für die Eintragung trägt der Pächter.

Eintragung von Familienmitgliedern in das Charnod-Landdokument

Kinder und andere Erbberechtigte der 1. Ordnung können seit dem 1. Oktober 2007 anlässlich der Pachteintragung beim Land Department mit in das Charnod-Landdokument eingetragen werden, falls erwünscht. Das Mindestalter hierfür beträgt allerdings 18 Jahre.

Eine Eintragung kann auch noch später erfolgen, wenn der Verpächter dem zustimmt. Eine Verpflichtung des Verpächters gegenüber dem Pächter besteht später allerdings nicht. Eine entsprechende Eintragung sollte also, wenn möglich, bereits zuvor erfolgen. Die Kosten für eine nachträgliche Eintragung trägt ebenfalls der Pächter. Der private Zusatz-Pachtvertrag wird dadurch jedoch nicht berührt, da die Rechtsnachfolge in diesen Verträgen bereits geregelt ist.

 
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