Recht und Gesetz in Thailand

Recht in Thailand: Haus, Wohnung oder Grundstück kaufen.

Bitte betrachten Sie das Folgende als eine Art Orientierungshilfe. Sollten Sie erwägen, in Thailand eine Immobilie zu erwerben, konsultieren Sie zuvor bitte einen darauf spezialisierten Anwalt, wie ihn z. B. Siam property zur Verfügung stellt. Der guten Ordnung halber möchten wir Sie darauf hinweisen, dass wir nicht legitimiert sind, eine wie auch immer geartete Rechtsberatung zu machen.

Nach thailändischem Gesetz darf man als Ausländer normalerweise kein Land in Thailand kaufen. Ausnahmen werden nur auf Antrag bei besonders gewünschten Projekten oder hohen Investitionssummen gemacht. Dennoch gibt es für andere Staatsangehörige Möglichkeiten, Immobilien in Thailand zu erwerben.

1. Kauf eines Condominiums (kurz Condo genannt)

Ein Condo ist vergleichbar mit einer Eigentumswohnung in Deutschland mit dem Unterschied, dass man in Thailand keinen Miteigentumsanteil an dem Grundstück erwirbt, sondern lediglich die Wohnung kauft. Ein Gebäude kann bereits als Condominiumgebäude bewilligt werden, wenn es mindestens zwei voneinander unabhängige Wohneinheiten aufweist, welche einen Teil der projizierten Grundfläche gemeinsam nutzen, wobei die Gesamtfläche 5 Rai (8.000 m²) nicht übersteigen darf. Weist ein Condominiumgebäude weniger als 40 Wohneinheiten auf, können höchstens 49 % der Gesamtfläche der Wohneinheiten an Ausländer verkauft werden. Verlangt wird außerdem ein Reglement über Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlich genutzten Anlagen. Eine unter dieser speziellen gesetzlichen Regelung erworbene Wohneinheit kann vom Eigentümer jederzeit frei verkauft werden.

2. Erwerb von Land durch eine 30-jährige Pacht mit Option auf Verlängerung

Der Ausländer darf Land pachten. Diese Erwerbsmöglichkeit hat Ähnlichkeit mit einem Erbpachtgrundstück in Deutschland. Die längst mögliche Pacht nach Thai Gesetz beträgt 30 Jahre. Die Pacht wird durch das Land Department registriert und auf dem Land Dokument eingetragen (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch). Der Verkäufer kann dem Käufer in einem Zusatzvertrag Sonderrechte geben, zum Beispiel das Recht, die Pacht um weitere 30 Jahre (maximal um 2 x 30 Jahre) zu verlängern, die Pacht nach Belieben auf andere Käufer zu übertragen oder sogar das Recht, die Pacht zu verkaufen. Diese speziellen Zusatzrechte sind jedoch nicht auf dem Land Department registriert. Ein registrierter Pachtvertrag bleibt während der gesamten Dauer gültig und ist vom Gesetz her geschützt. Jede Pacht, die länger als 3 Jahre andauern soll, muss auf dem Land Department registriert werden, um Gültigkeit zu erlangen. Bei der Registrierung wird zudem eine kleine Steuerabgabe für die gesamte Pachtdauer erhoben.

3. Erwerb von Land im Namen einer thailändischen Firma (Thai Company Limited)

Seit dem 23. Mai 2006 gibt es ein Gesetz, welches diese Firmen genauer unter die Lupe nimmt, wenn sie keinen anderen Geschäftssinn haben als den Kauf und Erhalt einer Immobilie und damit eine Umgehung des Gesetzes schon bei Gründung beabsichtigt war. Ist jedoch eine echte Gewerbsabsicht zu erkennen, ist die Gründung einer Thai Company Ltd. eine legale Praxis, um an ein Grundstück zu kommen. Der Landbesitzer ist nicht das Individuum, sondern die Thai Company Limite, die mindestens zu 51 % in thailändischer Hand sein muss. Es ist dann gängige Praxis, dass ausländische Käufer sich per Vertrag das alleinige Unterschriftsrecht verschaffen, um alleinige Nutznießer der Immobilie zu sein.

4. Land Dokumente

Es gibt viele verschiedene Arten von Land-Dokumenten in Thailand, wobei die meisten für den Bau eines Hauses NICHT zulässig sind! Deshalb sollten Sie auch beim Erwerb von Land und Haus auf jeden Fall die Dienste einer erfahrenen Immobilienfirma in Anspruch nehmen. Empfohlen werden kann nur eines der Land Dokumente, das CHANOT (LAND TITLE DEED). Dies ist das offizielle Land Dokument, welches den Besitzer, die Größe, Form sowie Standort des Grundstückes angibt. Chanot Dokumente wurden mit GPS gemessen und zeigen die genauen Grenzen des Grundstückes. Markierungspunkte mit Nummern wurden ganz genau festgelegt und können auch in Wirklichkeit im Gelände durch Markierungssteine mit denselben Nummern identifiziert werden.

 

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